Die anwaltliche Tätigkeit im Mietrecht

Vielfach geht es in der anwaltlichen Tätigkeit um Fragen der Beendigung des Mietverhältnisses, um Mieterhöhung, um Beeinträchtigung des allgemeinen Hausfriedens durch einzelne Mieter und um Räumung bzw. Räumungsschutz. Aber auch viele andere rechtliche Fragen sind interessant.

Gerade aber im Bereich der Kündigung eines Mietverhältnisses ergeben sich häufig große Probleme, welche die Inanspruchnahme eines Anwalts erfordern. Empfehlenswert ist hierbei, nach Möglichkeit bereits vor der Kündigung anwaltlichen Rat einzuholen. Eine gut vorbereitete Kündigung erspart vielfach eine kostspielige und langwierige gerichtliche Auseinandersetzung.

Häufig gewünscht wird allerdings auch die anwaltliche Beratung im Bereich der Überprüfung der Nebenkostenabrechnungen. Sind die Überprüfungen der Nebenkostenabrechnungen alleiniger Bestandteil des Mandats, so bitten wir zui bedenken, daß auch unsere Tätigkeit bezahlt sein muß. Oft führt dies dazu, daß die Kosten für unsere Inanspruchnahme das wirtschaftliche Interesse an einer rechtlichen Auseinandersetzung übersteigen. Dies bitten wir vor Vereinbarung eines Termins zu bedenken.

Neuerungen im Mietrecht:

Die bisherige Gesetzeslage und gerichtliche Praxis verhinderte zu häufig eine zügige Räumung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen säumiger Mieter. Zunächst sind bis zur Kündigung regelmäßig bereits zwei oder mehr Monatsmieten Rückstand aufgelaufen. Bis nach einer (kostspieligen) Räumungsklage die Räumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen konnte waren weitere Mietrückstände aufgelaufen. Der Gesetzgeber hat nun reagiert.

Das Bundesministerium erklärt auf seiner Internetseite die neuen Möglichkeiten wie folgt:

"Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum
Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:

• Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
  
  
• Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.
  

• Die in der Praxis entwickelte "Berliner Räumung" erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige - Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
  
  
• Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen."

Wie die beschleunigte Umsetzung in der gerichtlichen Praxis aussehen wird, ist abzuwarten.